DIRE (Dana Investasi Real Estate)

Investasi di sektor real estate bisa dilakukan dengan berbagai cara. Bisa dilakukan dengan membeli sebuah properti (rumah, tanah, dll) secara langsung, bisa dilakukan dengan berinvestasi saham di perusahaan properti, atau bisa dilakukan dengan berinvestasi di DIRE. Apa itu DIRE? DIRE (Dana Investasi Real Estate) atau REITs (Real Estate Investment Trust) merupakan instrumen investasi yang dikelola oleh Manajer Investasi dengan memiliki, mengoperasikan, atau membiayai aset di sektor real estate


Syarat instrumen investasi bisa dikategorikan DIRE:
- Minimal 75% aset diinvestasikan di sektor real estate
- Minimal 75% pendapatan berasal dari sektor real estate (uang sewa, kupon bunga surat utang, dll)
- Membagikan 90% dari laba ke investor

Cara Kerja DIRE

Instrumen DIRE atau REITs ini pertama kali diciptakan pada tahun 1960 di USA. Instrumen ini memfasilitasi investor untuk berinvestasi di sektor properti dengan modal kecil. Jika sebelumnya berinvestasi di sektor properti hanya bisa dilakukan oleh orang kaya, namun dengan adanya DIRE kita bisa memiliki portofolio secara kolektif di bidang properti dengan modal kecil. Sehingga, bisa dibilang DIRE memiliki prinsip kerja mirip reksadana konvensional. Jadi, modal dari seluruh investor akan dikumpulkan dan dikelola oleh Manajer Investasi untuk diinvestasikan secara khusus di sektor real estate (properti, surat utang, dll). Properti yang ada di DIRE biasanya berupa apartemen, perumahan, bangunan perkantoran, tempat perbelanjaan (mall), gudang, infrastruktur (tower, pipeline, dll). Selain dengan memiliki bangunan fisik, DIRE dapat memiliki surat utang perusahaan properti sebagai bagian dari portofolionya. Perbedaan mendasar antara DIRE dan Reksadana terletak pada tempat diperdagangkan dan bagi hasil. DIRE dapat diperdagangkan di pasar sekunder bursa saham. Jika investor tertarik memiliki DIRE, bisa langsung membeli di bursa saham. Selain itu, DIRE akan membagikan pendapatan bagi hasil secara periodik (biasanya tiap 3 bulan sekali).

Keunggulan DIRE:
-Diversifikasi aset
-Sumber passive income yang menarik (periodik tiap 3 bulan)
-Modal kecil (minimal pembelian 1 lot)
-Memungkinkan investor menikmati 2 keuntungan: capital gain dan dividen
-Bebas pajak untuk pendapatan bagi hasil
-Likuiditas

Kelemahan DIRE:
-Pajak di sektor properti cukup tinggi (BPHTB, PPh penjualan, dll)
-Growth modal terbatas (hanya 10% pendapatan yang menjadi capital expenditure)
-Dikenakan management fee oleh Manajer Investasi
-Risiko gagal bayar dari tenant (penyewa)

Tipe DIRE

Ada 3 tipe DIRE berdasarkan aset yang dimiliki:
1. Equity DIRE, merupakan DIRE yang memiliki aset berupa properti secara fisik yang menghasilkan pendapatan seperti: biaya sewa.
2. Mortgage DIRE, merupakan DIRE yang memiliki aset berupa hipotek atau surat berharga di sektor properti sehingga menghasilkan pendapatan kupon bunga.
3. Hybrid DIRE, merupakan DIRE yang memilki aset berupa properti dan hipotek (kombinasi equity DIRE dan mortgage DIRE).

Baca juga: 5 Tipe Kelas Aset

DIRE di Indonesia

Karena berbagai faktor seperti pajak yang tinggi, instrumen DIRE di Indonesia kurang begitu terkenal. Hingga saat ini  (21/11/20), baru ada 3 DIRE yang sudah listing di BEI, antara lain:

1. XCID (DIRE Ciptadana Properti Ritel Indonesia)
DIRE ini dikelola oleh Ciptadana Asset Management. DIRE ini merupakan DIRE KIK pertama di Indonesia yang diterbitkan sejak 2012 dan telah terdaftar serta diperjualbelikan di Bursa Efek Indonesia (BEI) dengan kode XCID sejak 2013. XCID membayarkan bagi hasil setiap 3 bulan sekali. Portofolio aset berupa Solo Grand Mall.

2. XCIS (DIRE Ciptadana Properti Perhotelan Padjajaran)
DIRE ini dikelola oleh Ciptadana Asset Management. Diterbitkan sejak 2018 dan telah terdaftar serta diperjualbelikan di Bursa Efek Indonesia (BEI) dengan kode XCIS sejak 2019. XCIS membayarkan bagi hasil setiap 3 bulan sekali. Portofolio aset berupa Hotel Salak Padjajaran di Bogor. Kabar terkini, XCIS sedang dilikuidasi akibat kerugian di masa pandemi Covid-19. 

3. XSPI (DIRE Simas Plaza Indonesia)
DIRE ini dikelola oleh Sinarmas Asset Management. Diterbitkan sejak 2019 dan telah terdaftar serta diperjualbelikan di Bursa Efek Indonesia (BEI) dengan kode XSPI sejak 2019. Portofolio aset berupa saham perusahaan properti di Grand Hyatt Jakarta, Plaza Indonesia, The Plaza Office Tower, fX Sudirman.

Referensi:

No comments:

Powered by Blogger.